Die ungebremst steigenden Immobilienpreise gefährden das Erfolgsmodell Schweiz. Dabei könnte der Anstieg auf eine einfache Weise gebremst werden: Die guten Erfahrungen mit der Beschränkung des Bodenkaufs in der Landwirtschaftszone müssen nur auf die Wohnzonen übertragen werden.
Die Schweiz erlebt eine Inflation der Immobilienpreise. Seit der Einführung des Wohnimmobilienpreisindexes Anfang 2017 sind die Preise für Immobilien in der Schweiz um 40 Prozent gestiegen. Die Preisinflation schlägt verlangsamt auf die Mieten durch. Die Mietpreise haben in der gleichen Zeit nur um knapp 14 Prozent zugelegt. Der Grund: Mieten steigen meist nur bei Wohnungswechseln und Neubauten. Wer neu mieten will, muss wesentlich mehr bieten als 14 Prozent über dem Stand von 2017.
Die ungebremst steigenden Preise und die auf sie folgenden Mieten haben Folgen. Die eine: Der Markt wird beschädigt. Wer will schon in eine kleinere Wohnung umziehen, die mehr kostet? Und warum soll die Bauwirtschaft bauen, wenn die kantonale Politik trotz steigender Bodenpreise die Mieten deckelt oder andere Beschränkungen einführt?
Die andere, wichtigere Folge: Das Erfolgsmodell Schweiz wird beschädigt. Die Schweiz lebt von einer klugen Einbindung in die Weltwirtschaft, einer hohen Dichte an innovativen Unternehmen und Spitzenhochschulen, von gut ausgebildeten und leistungswilligen Fachkräften. Ausgerechnet da, wo diese Einbindung am spürbarsten und die Dichte von Fachkräften am höchsten ist – in den grossen Städten – wachsen die Immobilienpreise und die Mieten am schnellsten. Wenn sich niemand mehr leisten kann, in diesen Städten zu wohnen, kommt das Erfolgsmodell an sein baldiges Ende.
Wohnungen sind Infrastruktur wie Strom, Wasser, Abfallentsorgung und Strassen. Sie sollen ihren Preis haben, sie müssen aber auch bezahlbar sein. Die Schweiz muss also die Preisinflation bei den Immobilien in den Griff bekommen.
Die erste wichtige Frage: Was treibt die Preise?
Die Einwanderung kann es nicht sein: Die Bevölkerung der Schweiz ist zwischen Anfang 2017 und Anfang 2026 um 8,4 Prozent gewachsen, also nur gut ein Fünftel so rasch wie die Immobilienpreise.
Am Angebot an Wohnraum kann es nicht liegen: Die Zahl der Wohnungen in der Schweiz ist von 2017 bis 2024 um 8,3 Prozent gestiegen, im Gleichschritt mit der Bevölkerung. Nach diesem Kriterium hätten Preise und Mieten also stagnieren müssen.
Die Qualität des Baubestandes kann es auch nicht sein: Sie hat nicht um 40 Prozent zugenommen. Neubauten mögen teurer und vielleicht qualitativ besser geworden sein. Aber der Altbaubestand hat seine Qualität bestenfalls gehalten.
Der wichtigste Grund für die steigenden Preise: Immobilien sind eine Anlageklasse für Investoren, die Sicherheit und Rendite zugleich suchen. Da die Anlagemöglichkeiten in der Schweiz beschränkt sind, aber immer mehr anlagesuchendes Kapital auf den Markt drängt, steigen die Boden- und mit ihnen die Immobilienpreise.
Die Erkenntnis ist nicht neu. Der Zuger SVP-Nationalrat Thomas Aeschi hat vor einem Jahr eine Motion eingereicht, mit der die Lex Koller zur Beschränkung ausländischer Immobilienkäufe wieder auf den Stand der 80er Jahre gebracht werden sollte. Unter anderem sollten ausländische Investoren nicht mehr in Schweizer Immobilienfonds investieren dürfen.
Der Vorstoss geht in die richtige Richtung. Wer die Menge des anlagesuchenden Kapitals begrenzt, bremst auch den Preisanstieg.
Der Vorstoss trifft aber nur eine Randerscheinung. Denn der grösste Teil des anlagesuchenden Kapitals stammt aus der Schweiz selbst. Allein die Pensionskassen erhöhen ihr Vermögen jedes Jahr um Dutzende Milliarden Franken. 2023 waren es 54 Milliarden, 2024 schon 84 Milliarden Franken mehr als im Vorjahr. Dieses Geld muss angelegt werden. Der grösste Teil davon bleibt im Land, ein erheblicher Teil fliesst in Immobilien. Daher steigen deren Preise. Wer also den Preisanstieg begrenzen will, indem der Zufluss des Kapitals begrenzt wird, muss hier ansetzen.
Der Vorstoss von Thomas Aeschi würde nicht mal das erklärte eigene Ziel erreichen: ausländisches Kapital von Schweizer Immobilien auszuschliessen. Denn wenn immer überschüssiges Kapital aus dem Ausland in die Schweiz fliesst, muss es in Franken angelegt werden. Und es fliessen Jahr für Jahr Milliarden in die Schweiz, die Anlage suchen. Da bleiben fast nur Schweizer Aktien – von denen es nicht so viele gibt – und Immobilien.
Daher die zweite wichtige Frage: Wie kann der Zufluss von überschüssigem Kapital in Schweizer Immobilien begrenzt werden?
Eine Möglichkeit: Der Anteil der Pensionskassengelder, die in Immobilien fliesst, kann begrenzt werden. Mehr Aktien, weniger Immobilien – das erhöht die Rendite und bremst die Immobilienpreisinflation.
Eine andere Möglichkeit: Die Übertragung der Erfahrungen der Schweizer Landwirtschaft auf die Städte. Wer Boden in der Landwirtschaftszone kaufen will, muss ihn landwirtschaftlich nutzen. Entsprechend gibt es keine Inflation der Bodenpreise. Das betrifft mit 14‘000 Quadratkilometern immerhin ein Drittel der Fläche der Schweiz.
Übersetzt auf die Lage in den Städten: Wer die Immobilienpreise in den Griff bekommen will, muss den Boden in der Wohnzohne dem Immobilienmarkt entziehen.
Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten.
Die einfachste Lösung entspräche fast Wort für Wort der Regelung auf dem Land: Wer Wohneigentum kaufen will, muss es auch bewohnen. Das entspricht freilich nicht der Wirklichkeit in den Städten, in der viele Menschen mit Mietlösungen glücklich wären, wenn sie nur bezahlbar blieben.
Die andere Lösung ist längst versucht worden: Die öffentliche Hand oder Genossenschaften kaufen oder bauen Mietwohnungen und vermieten. Diese Lösung hat aber angesichts der heutigen Kapitalschwemme nur begrenzte Wirkung. Vermutlich treibt sie die Preise im verbleibenden Teil des Immobilienmarktes nur umso mehr.
Keine Lösung dagegen ist, was in Basel versucht wird: Ein Mietendeckel bremst nicht den Anstieg der Bodenpreise, sondern verkleinert nur den Teil der Miete, die für das Gebäude selbst und dessen Bauqualität bestimmt ist. Bodenpreise können auch über den Mietendeckel steigen. Und dann?
Auch keine Lösung ist, einfach mehr zu bauen: Die Schweiz hat gar nicht genug Platz, um all das überschüssige Kapital zu verbauen, das Anlage sucht. Und der Markt bliebe aufgrund der Inflation der Bodenpreise weiterhin dysfunktional.
Daher hilft vermutlich nur eines: Boden in der Wohnzone muss dem Markt entzogen werden. Das wäre etwa mit einem Vorkaufsrecht für eine Einrichtung mit unbegrenzt tiefen Taschen möglich. Die Nationalbank etwa hat solche unbegrenzt tiefe Taschen, weil sie beliebig viele Franken schaffen kann. Und wenn sie diese Franken in Immobilien umtauschte, hätte sie nach der Transaktion noch immer den gleichen Wert in ihren Büchern und triebe damit auch keine Preise.
Die Nationalbank und der Bund haben in den vergangenen zwei Jahrzehnten gleich dreimal gezeigt, dass sie mit ihren unbegrenzt tiefen Taschen eine teure Krise bewältigen konnten: 2008 bei der Rettung der UBS, 2020 in der Corona-Krise zugunsten aller Schweizer Unternehmen und 2023 bei der Übernahme der Credit Suisse wieder zugunsten der UBS.
Wenn Nationalbank und Bund Unternehmen retten können, indem sie Dutzende Milliarden Franken aus dem Nichts schaffen, sollten sie dann mit einem ähnlichen Trick nicht auch die grösste soziale Herausforderung der Gegenwart bewältigen können, die Inflation der Immobilienpreise? Möglich ist es, wenn der Wille da ist.
Ist das schon Sozialismus? Jedenfalls nicht mehr, als Schweizer Landwirtschaft sozialistisch ist. Für die Bau- und Immobilienbranche änderte sich nichts. Sie könnte wie bisher bauen und bewirtschaften. Nur die Verzerrung des Marktes durch unbegrenzte Preissteigerungen fiele weg. Das wäre auch gut für sie. Und gut für die Schweiz.
Wenn ein Drittel des Schweizer Bodens dem Markt entzogen werden kann, um die Landwirtschaft zu retten, dann kann auch ein viel kleinerer Anteil des Schweizer Bodens dem Markt entzogen werden, um den Zusammenhalt der Gesellschaft und letztlich das Geschäftsmodell Schweiz zu retten. Denn Lebensmittel können zur Not auch importiert werden. Wohnungen nicht.
Das Erfolgsmodell Schweiz hat Aussicht auf Dauer nur dann, wenn die Menschen in der Schweiz es sich leisten können, hier zu wohnen.
Kurzporträt Steffen Klatt
Steffen Klatt ist Gründer und Geschäftsführer der Nachrichtenagentur Café Europe in Winterthur. Als Buchautor setzt er sich profund, differenziert und inspirierend mit dem «Geschäftsmodell Schweiz» auseinander.
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Bildnachweis: zvg, Fotografin: Claudia Berger
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